八年前,房地产市场一路高歌猛进,无数炒房人、投资客、跟风群体,纷纷加杠杆进场买房巨牛盈,生怕晚一分钟就错过了巨额财富。
但是这一年,马云却语出惊人:“八年后房价如葱”。

这话不是说到了今天房价就会跟葱一样便宜,但也是劝诫年轻人不要急于买房,不要因此背上沉重的负担。
然而那个时候,哪怕是70后80后,甚至90后群体,都对此不屑一顾,觉得房价会永远涨下去,错过最佳买入期,以后想要实现中产跨越怕是遥遥无期。
事实真是这样吗?直到去年底,七年时间过去了,但房价并没有如大家预期的那样持续上升,全国平均房价甚至跌了30%。
到今年2025年,正是当初老马说的八年之期,如今除了一二线房价较为稳定以外,其他区域依旧保持着下行趋势,房价比高点腰斩不是悬念。
曾经的一句“房价如葱”,还以为是安慰大家,没想到如今已经在向现实靠近,老马的判断力,不得不服!

01、
楼市迎来新变局
2021年中下旬开始,房价打破了持续上升趋势,进入了下行周期,开始由三四线不断向一线城市蔓延。
如今,北上广深相比高峰期,均价跌幅30%,郊区的价格更是腰斩,回到了2016年以前。
有从事房产销售17年的朋友,更是感慨万千:现在卖房,感觉比卖“白菜”还难!
以前只要是房子,哪怕再差最长一个星期都能成交,现在呢,再好的房子,挂盘半年,价格一降再降,卖不掉的比比皆是。
就拿百城二手房价来说吧,连续30多个月下跌,过去哪敢往这方面去想。这样鲜明的落差,足以说明楼市已经迎来了深刻的变革。

02、
楼市为啥巨变
这一轮楼市深度调整前所未有巨牛盈,核心原因还是在于两点:
①“操盘缩紧”了
2020年,为了避免楼市过于火爆,操盘人针对房地产市场开始了紧缩政策。
先是针对房企,出台三道红线,这一措施,让房企们瞬间陷入前所未有的压力,
毕竟国内房企几乎都是借贷经营,没有了资金来源,小房企直接“消失”,大房企也未能幸免暴雷,烂尾频出。
这一现象把买房人吓坏了,大家担心买到烂尾,开始持币观望,更不敢乱买了。
紧接着,针对买家,出台了房贷利率提高、严查经营贷、二手指导价等。
一系列紧缩政策的推出,炒房客怕了,购房者也不敢高位接盘了,从2021年开始,市场终于由上涨转向了下跌。

②经济和口袋都遭受了疫情冲击
在紧缩政策的同时,2020年,咱们的经济、企业、普通老百姓的口袋,无一幸免,都遭受了疫情的冲击。
无数实体企业陷入了经营难,打工人收入下降,甚至很多企业开始裁员降本增效…
负面的多米诺骨牌效应一打开,2022年前后,断贷潮席卷各地,法拍房数量上升,市场价格继续下探…
收入的持续下降,让很多人陷入了入不敷出,每月三四千块钱的工资,养活自己都能,谈什么买房,刚需群体又一次陷入了望楼兴叹。

③年轻人买房的执念淡了
以前,结婚要买房,孩子上学要买房,养老也要买房…
如今呢?年轻人不结婚,不生孩子,甚至不考虑未来养老问题,新一届主流购房群体,亲眼见证了上一届买房人不敢吃、不敢玩、不敢生病的苦B人生,终于幡然醒悟——
只想享受自由人生巨牛盈,不愿意被房子捆绑一辈子,租房也能享受快乐生活。

④人口红利成为过去式,需求下降
过去,城镇化率进程加速,大片农民进入城市需要买房,再加上生二胎三胎的,多改善需求也在增加。
现在呢?城镇化率67%,接近发达国家水平,增速已经开始放缓。90后比80后少了3000多万,00后比90后又少了将近3000万,再加上生育率持续下降…
种种现实告诉我们,刚需群体少了,改善需求群体相比过去也出现了锐减。
另外,我们还要直面老龄化加速,这些老年人非但不需要买房,他们手上一大把的房子可以留给子女。
甚至很多老年人手上房子多,租不出去,加上担忧未来房产税落地,以后他们手上多出的房子就会纷纷投入到市场,进一步导致市场供给大幅增加,价格回落。

03、
2025年以后的情况何去何从?
随着几个因素的变化,未来市场发生重大转折的几率越来越大:
①人口结构继续失衡
60岁老人已经有3.1亿,到十年后可能增加到4亿,但是新生儿数量却年年跌破千万。这预示着,未来继承房子会越来越普遍,刚需还将减少。
再者全国45%的家庭拥有2套甚至更多房产,将来他们要保证老年生活质量,或加速抛房,届时市场供过于求的局面会更加突出。

②房企债务压力山大
房子不好卖,房企的日子也不好过,2025年,又是房企们的还债高峰。据说排名前100的房企需要偿还的债务就高达3万亿,要解决债务压力问题,房企们只能从价格上下功夫,快速回笼资金,这也预示着价格可能还有下行空间。

③政策调控持续深化。
房产税这事已经谈了好多年,试点扩大虽然没来,但很显然,迟早会落地,有专家预计,免税面积40—60方,超面积税率最高1.2%,相当于超面积评估价100万的房子,一年就要交1.2万的税。
对于手上房子多的家庭,他们所面临的压力就更大,届时很多人可能抛房降压,进一步导致市场供给增加,价格下行。

04、
普通人怎么理性应对?
①买房方面
如果你是刚需,现在买房确实门槛低,价格优惠,但一定要考虑自身需求、经济实力。
但尽量选择现房或央企/国企开发项目,规避烂尾风险;
而且还要将房贷控制在收入30%左右,另外还要预留24个月的房贷用于应急,这样安全系数更高。
如果你手上只有多套房,先分析一下名下的资产,非核心城市的劣质房,可以降低持有成本与空置风险。核心城市的优质房可以出租降低持房压力。
还要密切关注政策动态,房产税试点,紧随政策调整资产配置。

②收入方面
全球经济增速放缓,收入都出现了下降,而且未来的不确定性也在增加,这个时候,与其乱跟风投资,不如投资自己。
多学习一些知识,技多不压身,这样既能提高知识产权的竞争力,还能兼职,多元化收入。

最后总结一下,这一轮调整趋势前所未有,但也正是如此,可以肯定的讲,未来的房子是用来住的,不再是炒的,
保持理性,不要被市场带的节奏,这样才能从危机中找到契机。
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