八年前，房地产市场一路高歌猛进，无数炒房人、投资客、跟风群体，纷纷加杠杆进场买房巨牛盈，生怕晚一分钟就错过了巨额财富。
但是这一年，马云却语出惊人：“八年后房价如葱”。
这话不是说到了今天房价就会跟葱一样便宜，但也是劝诫年轻人不要急于买房，不要因此背上沉重的负担。
然而那个时候，哪怕是70后80后，甚至90后群体，都对此不屑一顾，觉得房价会永远涨下去，错过最佳买入期，以后想要实现中产跨越怕是遥遥无期。
事实真是这样吗？直到去年底，七年时间过去了，但房价并没有如大家预期的那样持续上升，全国平均房价甚至跌了30%。
到今年2025年，正是当初老马说的八年之期，如今除了一二线房价较为稳定以外，其他区域依旧保持着下行趋势，房价比高点腰斩不是悬念。
曾经的一句“房价如葱”，还以为是安慰大家，没想到如今已经在向现实靠近，老马的判断力，不得不服！
01、
楼市迎来新变局
2021年中下旬开始，房价打破了持续上升趋势，进入了下行周期，开始由三四线不断向一线城市蔓延。
如今，北上广深相比高峰期，均价跌幅30%，郊区的价格更是腰斩，回到了2016年以前。
有从事房产销售17年的朋友，更是感慨万千：现在卖房，感觉比卖“白菜”还难！
以前只要是房子，哪怕再差最长一个星期都能成交，现在呢，再好的房子，挂盘半年，价格一降再降，卖不掉的比比皆是。
就拿百城二手房价来说吧，连续30多个月下跌，过去哪敢往这方面去想。这样鲜明的落差，足以说明楼市已经迎来了深刻的变革。
02、
楼市为啥巨变
这一轮楼市深度调整前所未有巨牛盈，核心原因还是在于两点：
①“操盘缩紧”了
2020年，为了避免楼市过于火爆，操盘人针对房地产市场开始了紧缩政策。
先是针对房企，出台三道红线，这一措施，让房企们瞬间陷入前所未有的压力，
毕竟国内房企几乎都是借贷经营，没有了资金来源，小房企直接“消失”，大房企也未能幸免暴雷，烂尾频出。
这一现象把买房人吓坏了，大家担心买到烂尾，开始持币观望，更不敢乱买了。
紧接着，针对买家，出台了房贷利率提高、严查经营贷、二手指导价等。
一系列紧缩政策的推出，炒房客怕了，购房者也不敢高位接盘了，从2021年开始，市场终于由上涨转向了下跌。
②经济和口袋都遭受了疫情冲击
在紧缩政策的同时，2020年，咱们的经济、企业、普通老百姓的口袋，无一幸免，都遭受了疫情的冲击。
无数实体企业陷入了经营难，打工人收入下降，甚至很多企业开始裁员降本增效…
负面的多米诺骨牌效应一打开，2022年前后，断贷潮席卷各地，法拍房数量上升，市场价格继续下探…
收入的持续下降，让很多人陷入了入不敷出，每月三四千块钱的工资，养活自己都能，谈什么买房，刚需群体又一次陷入了望楼兴叹。
③年轻人买房的执念淡了
以前，结婚要买房，孩子上学要买房，养老也要买房…
如今呢？年轻人不结婚，不生孩子，甚至不考虑未来养老问题，新一届主流购房群体，亲眼见证了上一届买房人不敢吃、不敢玩、不敢生病的苦B人生，终于幡然醒悟——
只想享受自由人生巨牛盈，不愿意被房子捆绑一辈子，租房也能享受快乐生活。
④人口红利成为过去式，需求下降
过去，城镇化率进程加速，大片农民进入城市需要买房，再加上生二胎三胎的，多改善需求也在增加。
现在呢？城镇化率67%，接近发达国家水平，增速已经开始放缓。90后比80后少了3000多万，00后比90后又少了将近3000万，再加上生育率持续下降…
种种现实告诉我们，刚需群体少了，改善需求群体相比过去也出现了锐减。
另外，我们还要直面老龄化加速，这些老年人非但不需要买房，他们手上一大把的房子可以留给子女。
甚至很多老年人手上房子多，租不出去，加上担忧未来房产税落地，以后他们手上多出的房子就会纷纷投入到市场，进一步导致市场供给大幅增加，价格回落。
03、
2025年以后的情况何去何从？
随着几个因素的变化，未来市场发生重大转折的几率越来越大：
①人口结构继续失衡
60岁老人已经有3.1亿，到十年后可能增加到4亿，但是新生儿数量却年年跌破千万。这预示着，未来继承房子会越来越普遍，刚需还将减少。
再者全国45%的家庭拥有2套甚至更多房产，将来他们要保证老年生活质量，或加速抛房，届时市场供过于求的局面会更加突出。
②房企债务压力山大
房子不好卖，房企的日子也不好过，2025年，又是房企们的还债高峰。据说排名前100的房企需要偿还的债务就高达3万亿，要解决债务压力问题，房企们只能从价格上下功夫，快速回笼资金，这也预示着价格可能还有下行空间。
③政策调控持续深化。
房产税这事已经谈了好多年，试点扩大虽然没来，但很显然，迟早会落地，有专家预计，免税面积40—60方，超面积税率最高1.2%，相当于超面积评估价100万的房子，一年就要交1.2万的税。
对于手上房子多的家庭，他们所面临的压力就更大，届时很多人可能抛房降压，进一步导致市场供给增加，价格下行。
04、
普通人怎么理性应对？
①买房方面
如果你是刚需，现在买房确实门槛低，价格优惠，但一定要考虑自身需求、经济实力。
但尽量选择现房或央企/国企开发项目，规避烂尾风险；
而且还要将房贷控制在收入30%左右，另外还要预留24个月的房贷用于应急，这样安全系数更高。
如果你手上只有多套房，先分析一下名下的资产，非核心城市的劣质房，可以降低持有成本与空置风险。核心城市的优质房可以出租降低持房压力。
还要密切关注政策动态，房产税试点，紧随政策调整资产配置。
②收入方面
全球经济增速放缓，收入都出现了下降，而且未来的不确定性也在增加，这个时候，与其乱跟风投资，不如投资自己。
多学习一些知识，技多不压身，这样既能提高知识产权的竞争力，还能兼职，多元化收入。
最后总结一下，这一轮调整趋势前所未有，但也正是如此，可以肯定的讲，未来的房子是用来住的，不再是炒的，
保持理性，不要被市场带的节奏，这样才能从危机中找到契机。
（文中图片来源于网络，侵删）
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